Actualité - Comment faire une estimation de sa maison à Rezé, Nantes et ses enviro

Quels sont les points qui sont pris en compte pour l'estimation d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain ?

Les outils en ligne pour faire estimer sa maison sont-ils suffisamment précis pour vous donner une idée claire de la valeur vénale de votre bien immobilier ? Non ! Les outils en ligne ne permettent d’obtenir qu’un aperçu de la valorisation de votre bien, en général avec une fourchette d'estimation très large, fourchette qui ne peut pas, par conception, tenir compte de nombreux critères.

Les prix du m2 de votre quartier vous permettent-ils de connaître le prix de votre maison ?

En partie ! Mais beaucoup d’autres éléments sont intégrés :

des éléments qui dépendent de la maison elle-même (ou de l’appartement)
des éléments relatifs à l’environnement de votre bien immobilier

Critères propres à votre maison pris en compte pour son estimation:

La liste ci-dessous n’est pas exhaustive mais voilà les principaux éléments qui vont déterminer le prix de votre maison.

Les caractéristiques de la maison elle-même:

La date de construction de votre bien
Le type de construction de votre bien (une maison d'architecte sera, par exemple, un vrai plus)
La surface habitable (SH) : celle-ci est très normée (article 156 du code de la construction) . Le mesurage exact de la SH « loi Carrez » n’est pas obligatoire pour une maison (il ne l’est que pour un appartement) mais la surface habitable annoncée dans une annonce ne doit pas comporter d’erreur de plus de 5%, sans quoi l’acheteur pourra réclamer le paiement du différentiel.
Le prix du m2 dans votre commune et dans votre quartier (ce sera l’élément principal s’il s’agit d’estimer le prix d’un terrain)
- Ne perdez pas de vue que ces prix obéissent à la loi de l'offre et de la demande et sont évolutifs ! Votre voisin a peut-être vendu sa maison, comparable à la vôtre, il y a 5 ans pour 600 000 euros, si les prix du marché ont évolué depuis dans votre commune ou votre quartier, alors la valeur de votre maison sera différente de celle de votre voisin.
Le nombre et la surface des différentes pièces habitables (séjour, cuisine, chambres, salles de bain/salle d’eau )
L’existence et la surface des autres pièces, non habitables, va également être prise en compte (partiellement) dans la valorisation d’un bien : garage, cave, combles aménageables sont des valeurs ajoutées pour votre bien.
L’état général de la maison (exemple : état de la toiture) et de ses équipements (date et type du mode de chauffage, modernité et style des équipements de la cuisine, VMC, équipements de type énergie renouvelable (panneaux solaires, pompe à chaleur etc)

Le terrain et le jardin:

la surface du terrain (et son éventuelle divisibilité) est importante pour déterminer la « cote » d’une maison
un jardin paysager joliment aménagé et bien entretenu sera, évidemment, un point qui va valoriser une maison.

Les travaux à prévoir et le potentiel évolutif :

Les travaux à prévoir : rénovation, rafraichissement ou remise au goût du jour en termes de décoration. Pour un appartement, les éventuels travaux prévus par la copropriété vont impacter le prix à hauteur de la quote-part à charge du lot concerné. Ces travaux prévus sont visibles dans les PV d’AG ou dans le PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux). Il peut s’agir, par exemple, d’un ravalement ou d’une ITE (Isolation Thermique Extérieure) de l’immeuble. Le montant des charges de copropriété peut aussi parfois avoir un impact sur la valeur de l’appartement ou être simplement un bonus ou malus pour les futurs acheteurs.
Le potentiel évolutif: combles ou autre pièce aménageables, mais aussi, en fonction de ce que le PLU (Plan Local d’Urbanisme) autorise : rehausse, extension ou piscine possible... Il faut également s’intéresser à la fiche individuelle cadastrale du PLU pour la parcelle concernée : celle-ci peut faire apparaître des contraintes particulières telles que protection patrimoniale (zone ABF), exposition au bruit, servitude etc.

Les diagnostics:

Le DPE: Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique), valable 10 ans, permet de vérifier la qualité de l'isolation thermique de votre maison ou appartement.
- Il doit être établi avant même la mise en ligne d’une annonce pour la vente de votre maison ou appartement. Son absence dans une annonce vous expose à une amende de 3000€ (pour les particuliers -pour les professionnels elle est de 15 000€-).
- Si la note de votre DPE est E, F ou G, vous devez également établir, en plus du DPE, un audit énergétique (valable 5 ans). Cet audit permet à l’acheteur de disposer d’un estimatif des travaux à faire pour mieux isoler sa future maison et sortir de la notion de « passoire thermique ».
- En résumé, la note du DPE, qui reflète la bonne (ou mauvaise) isolation de votre bien immobilier, va avoir un impact sur la valeur de votre maison ou appartement.
Un ensemble de diagnostics immobiliers (obligatoires) doivent également être réalisés :
- la liste de ces diagnostics dépend d’une part de la date de construction de votre bien, et d’autre part de la région dans laquelle il est situé (certains diagnostics étant propres à certaines régions, comme mérule et radon par exemple). Votre diagnostiqueur saura vous dire précisément lesquels doivent être réalisés.
- Chacun de ces diagnostics a une durée de validité qui lui est propre, et ils devront tous être à jour au moment de la signature du compromis et de l’acte authentique.
- La liste des diagnostics peut comporter l’ensemble des éléments suivants : termites, ERP (Etat des Risques et Pollution : risque sismique, zone inondable, exposition au bruit…), conformité de l’installation électrique et gaz, plomb, amiante, mérule, radon.
- Selon votre commune, un certificat de conformité de l’installation d’assainissement peut être obligatoire également ; il l’est systématiquement s’il s’agit d’un Assainissement Non Collectif (fosse septique), ce point étant à voir avec le SPANC dont vous dépendez le cas échéant.
- Pour l’ensemble de ces diagnostics, si des non-conformités apparaissent, le plus simple est de faire établir des devis, de façon à ce que les acheteurs sachent quoi prévoir. Les montants de ces travaux seront pris en compte lors de l’estimation de votre maison.

Critères liés à l'environnement de votre maison pris en compte pour son estimation:

Certains points peuvent apparaitre dans l’ERP : nuisance sonore liée à la proximité d’un boulevard, d’une voie ferrée ou d’un aéroport par exemple. Ces points généreront une décote pour la valorisation de votre bien.

D'une façon plus large, tout l'environnement de votre bien va contribuer à valoriser (ou dévaloriser) votre maison, appartement ou terrain:

Un éventuel vis-à-vis ou une servitude
Un projet de construction de route ou de bâtiment à proximité
La réputation de la ville, du quartier en termes de sécurité notamment
La proximité des écoles, des commerces, des transports en commun
La présence, à proximité, d’équipements sportifs, d’espaces naturels (parc, bois, campagne, lac …)

Demander une estimation offerte de votre maison, appartement ou terrain:

Au vu de cette liste, vous comprendrez pourquoi les estimations en ligne, sur la base d’un formulaire, ne peuvent être que très imprécises.

Si vous souhaitez bénéficier d’une estimation offerte, Capifrance met à disposition de ses conseillers un outil très performant, qui, complétée par l’expérience du conseiller, permet de réaliser un dossier de 20 pages très abouti: vous pourrez alors vraiment comprendre le montant de l'estimation de votre bien immobilier.